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繰り上げ返済の効果

住宅ローンの繰り上げ返済を考える人は多いものです。その理由の多くは”余計な利息を極力支払いたくない”というものです。将来給料が上がった時、又は奥様が職場復帰したタイミングから繰り上げ返済を検討することが多いです。

では繰り上げ返済の効果はどのくらいのものなのでしょうか。
借り入れ金額4,000万円、固定金利1.3%、返済期間35年、元利均等方式のケースで計算してみます(尚、固定金利1.3%は現在の金利水準ですが、歴史的に見るとこれでも超低金利です)。

①6年目から15年目まで毎年100万円繰り上げ返済した場合
→約300万円の利息軽減、9年2ヶ月返済期間短縮

②4年ごとに100万円ずつ繰り上げ返済した場合(4,8,12,16,20,24,28年後)
→約180万円の利息軽減、6年1ヶ月の返済期間短縮

①は子供が小学校に入学した後に奥様のパート収入を繰り上げ返済に充てるという想定、②は毎月2万円を節約すると約100万円貯まるので、その資金を繰り上げ返済に充てるという想定です。

いずれにせよ、繰り上げ返済することにより間違いなく利息や返済期間を短縮することが可能です。上記のようなシュミレーションを把握した上で、繰り上げ返済をするかしないか、またいつからどれくらいの金額を繰り上げ返済に充てるのか、計画を練ることが重要です。